Warum ältere Immobilien plötzlich deutlich im Wert steigen können: Das Comeback des Bestands

In den letzten zwei Jahren glich der Immobilienmarkt einer Achterbahnfahrt.

Zinsanstieg, Heizungsgesetz (GEG) und die Angst vor dem “Sanierungszwang” haben dazu geführt, dass ältere Immobilien – insbesondere solche mit schlechter Energiebilanz – pauschal abgestraft wurden. Die Preise gaben nach, Käufer hielten sich zurück. “Finger weg vom Altbau”, hieß die Devise vielerorts.

Doch wie unser Artikelbild “Warum ältere Immobilien plötzlich deutlich im Wert steigen können” andeutet, dreht sich der Wind gerade massiv. Smart Money – also Investoren und gut informierte Käufer – stürzen sich zunehmend wieder auf den Bestand. Warum? Weil sich die Marktparameter verschoben haben und ältere Häuser plötzlich Potenziale bieten, die kein Neubau leisten kann. In diesem Artikel analysieren wir die sechs Gründe für die Renaissance der Bestandsimmobilie im Jahr 2025.

1. Die Neubau-Krise als Preistreiber für den Bestand

Der wichtigste Grund für die Wertsteigerung älterer Häuser liegt paradoxerweise im Neubau. Bauen ist in Deutschland extrem teuer geworden.

• Explodierende Kosten: Materialpreise, Lohnkosten und immer strengere energetische Auflagen haben die Quadratmeterpreise für Neubauten in Höhen getrieben, die für Normalverdiener kaum noch finanzierbar sind (oft 4.500 bis 6.000 Euro/qm reine Baukosten).
• Der Baustopp: Viele Bauträger haben Projekte storniert oder auf Eis gelegt. Das bedeutet: Es kommt kaum neuer Wohnraum auf den Markt.
• Die Folge: Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, das Angebot an Neubauten sinkt. Wer ein Eigenheim will, muss auf den Bestand ausweichen. Dieser Nachfrageüberhang stabilisiert nicht nur die Preise, er sorgt in begehrten Lagen bereits wieder für deutliche Anstiege. Ein bestehendes Haus ist verfügbar – jetzt, sofort, und zu einem Fixpreis, ohne das Risiko einer Baukostenexplosion.

2. Lage, Lage und nochmals Lage

Ein altes Sprichwort, das nie an Gültigkeit verliert. Ältere Immobilien haben einen unschlagbaren Vorteil: Sie waren zuerst da.

• Die Sahnestücke: Häuser aus den 60er, 70er oder gar der Gründerzeit stehen oft in gewachsenen Vierteln, nahe am Stadtzentrum, mit guter Infrastruktur (Schulen, ÖPNV, Ärzte).
• Der Neubau am Rand: Neue Baugebiete werden hingegen oft am Stadtrand auf der grünen Wiese erschlossen (“Speckgürtel”), wo die Wege weit und die Infrastruktur noch lückenhaft ist.
• Bodenwert: Bei älteren Immobilien kaufen Sie oft große Grundstücke in Bestlage. Da Grund und Boden in Deutschland ein knappes Gut sind, steigt der Bodenwert kontinuierlich und zieht den Gesamtwert der Immobilie mit nach oben, selbst wenn das Haus darauf “alt” ist.

3. Die “Value-Add”-Strategie: Der Hebel der Sanierung

Lange Zeit galt ein unsaniertes Haus (Energieeffizienzklasse G oder H) als wertlos. Heute sehen Investoren darin die größte Chance. Das Zauberwort heißt “Value Add” (Wertsteigerung durch Entwicklung).

• Der Preissprung: Der Preisunterschied zwischen einem sanierten Haus (Klasse B/C) und einem unsanierten (Klasse G/H) ist aktuell riesig.
• Die Strategie: Wer heute günstig eine “Energieschleuder” kauft und diese gezielt saniert (neue Heizung, Dämmung, Fenster), hebt den Wert der Immobilie überproportional an. Die Wertsteigerung nach der Sanierung ist oft höher als die Summe aus Kaufpreis und Sanierungskosten.
• Förderung: Dank massiver staatlicher Förderungen (KfW, BAFA) zahlt der Staat oft zehntausende Euro zu diesen Maßnahmen dazu. Man kauft also mit Rabatt ein, saniert mit Zuschuss und besitzt am Ende eine Immobilie, die den Marktwert eines Neubaus fast erreicht.

4. Die Substanz: Unbezahlbarer Charme

Versuchen Sie heute einmal, ein Haus mit 3,20 Meter hohen Decken, Stuckverzierungen, massiven Dielenböden und doppelschaligem Mauerwerk zu bauen. Es wäre unbezahlbar.

• Graue Energie: In einem alten Haus steckt viel “graue Energie” und Materialwert. Die massive Bausubstanz vieler Altbauten (selbst aus den 50ern/60ern) ist oft solider als so manches moderne Fertighaus.
• Emotionale Rendite: Der Charme eines Altbaus lässt sich nicht kopieren. Viele Käufer sind bereit, für das “Gefühl” eines historischen Gebäudes einen Aufpreis zu zahlen. Da diese Güter nicht vermehrbar sind (Knappheit), haben sie einen eingebauten Inflationsschutz.

5. Steuerliche Vorteile: Die AfA-Turbos

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass wir den Bestand brauchen, um die Klimaziele zu erreichen. Deshalb winken attraktive Steuerboni, die den Wert älterer Immobilien indirekt steigern, indem sie die Rendite für Kapitalanleger erhöhen.

• Sonder-AfA: Für die Schaffung von Mietwohnraum gibt es hohe Abschreibungsmöglichkeiten.
• Denkmalschutz-AfA: Der Klassiker. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann die Sanierungskosten zu 100 % über 12 Jahre von der Steuer absetzen. Das macht solche Objekte zu begehrten Steuersparmodellen für Gutverdiener.
• Sanierungsgebiete: Auch in städtebaulichen Sanierungsgebieten gelten erhöhte Abschreibungen für Altbauten, selbst ohne Denkmalschutz.

6. Realistische Preisfindung

In den Boom-Jahren bis 2021 waren die Preise für Bruchbuden völlig überzogen. Das hat sich korrigiert. Ältere Immobilien sind heute oft “ehrlich” bewertet.

• Das Risiko einer Blase ist im Bestand deutlich geringer geworden, da die Preise bereits korrigiert haben.
• Wer jetzt zu einem fairen Faktor kauft, hat enormes Aufwertungspotenzial, sobald die Zinsen wieder leicht sinken oder die Mieten weiter steigen (was aufgrund der Wohnraumknappheit unausweichlich ist).

Fazit: Der schlafende Riese

Die pauschale Angst vor dem Altbau weicht einer differenzierten Betrachtung. Ja, man muss investieren. Ein Haus aus dem Jahr 1970 mit der ersten Ölheizung ist kein Selbstläufer. Aber es ist eine Rohdiamant.

Im Gegensatz zum Neubau, wo die Margen durch Baukosten aufgefressen werden, bietet der Bestand den Hebel der Eigenleistung und der gezielten Aufwertung. In einer Zeit, in der neu bauen zum Luxus wird, wird das, was schon da ist, automatisch wertvoller. Die ältere Immobilie ist nicht das Problem – sie ist die Lösung für den Wohnraummangel.

Wollen Sie wissen, in welchen Regionen Deutschlands die Preise für Bestandsimmobilien gerade die Talsohle durchschritten haben und wo sich der Einstieg jetzt besonders lohnt? Klicken Sie auf “Mehr lesen”.